Эволюция форматов и концепций региональных ТЦ
Если вернуться на десять – пятнадцать лет назад, то в региональных торговых центрах преобладал фешен-сегмент, фудкорты были значительно меньше, было меньше развлечений и услуг. Якоря, гипермаркеты, в том числе продуктовые, занимали существенные площади. Сейчас количество зарубежных брендов уменьшилось, большая часть торговли одеждой, обувью, товарами для дома, спорта, отдыха и прочими категориями переместилась в онлайн. Площади магазинов в офлайне сократились, поэтому изменились их баланс и структура, налицо динамика укрупнения. Под развлечения, фитнес и спорт запрашивается и отводится значительный объем квадратных метров. Термы забирают площади, которые ещё недавно были под торговлей, растут объемы фудкортов и фудхоллов. На паркингах на прилегающих территориях размещаются экофермы — постоянно действующие выставки — продажи сельскохозяйственной и продовольственной продукции региональных операторов.
Общепит тоже стал намного разнообразней и масштабней по площадям. Находясь в зарубежных командировках, я видел, что в торговых центрах в странах Восточной и Юго-Восточной Азии операторам сегмента «Общественное питание» отданы целые этажи. Кафе, рестораны, корнеры различных форматов и концепций (с выносом, с посадкой и без) занимают огромные площади. Это подтверждает тезис: «Чем взрослее экономика, тем выше запрос на готовую еду»! И в России торговые центры постепенно становятся гастрономическими хабами, многофункциональными пространствами, комьюнити — центрами. В развитых странах сам термин «торгово — развлекательный центр» выходит из оборота, замещается на «комьюнити — центр». В нем, помимо традиционного шопинга, присутствуют спа — комплексы, термы, офисы банков, капсульные отели, отели для животных, услуги и сервисы, медицина, автотематика, коворкинги, множество досуговых и развлекательных операторов. Микс концепций и вариаций, начинка зависит от размера «коробки». И региональные, и столичные российские ТЦ идут этим же путём.
Состав арендного пула ТЦ изменился, в том числе, в контексте санкционного давления. Западный бизнес заместился российским, в фешен — сегменте этот процесс особенно очевиден. К сожалению, мы пока не видим активного присутствия азиатских брендов. Есть малое количество европейских и американских, есть отдельные примеры покупки мастер франшиз. В целом, российский бизнес доминирует. Федеральные региональные сети не в полной мере покрывают вакансии в ТРЦ. По нашим оценкам, пропорции операторов следующие: 40 — 50% федеральные ритейлеры, 20 — 25% – региональные сети, а оставшиеся проценты – за локальным, местным бизнесом. Процент последнего может сильно колебаться в зависимости от региона: Урал или Сибирь это, области центральной России или столичные города — миллионники.
Управление торговой недвижимостью
За последние годы существенных изменений в управлении торговыми объектами не наблюдается. Есть отдельные примеры, когда торговые центры отдаются в руки квалифицированных консалтинговых компаний. Так было и в прежние времена. Другой момент, покупка активов западного бизнеса российскими предприятиями. Уже проданы все знаковые объекты в Москве, Питере и других крупных городах. Цикл перепродаж завершен. В каких-то случаях состояние объектов улучшилось, а в каких-то наоборот. Рост качества управления коммерческой недвижимостью (PM и FM) не наблюдаем.
Что такое качественное управление в принципе? Надо чувствовать тренды, надо вовремя чистить арендный пул, избавляться от балласта, вкладывать деньги в реновацию объекта. Но любые концептуальные, фундаментальные изменения требуют денег. А они сейчас дорого обходятся. Поэтому на фоне текущих вызовов, отсутствия спроса со стороны западного капитала, ухода зарубежных брендов, высокого ключа многие управляющие компании предпочитают ничего не делать. Повторюсь, изменения требуют не только воли и желания собственника объекта, но и благоприятных экономических условий, доступности кредитования.
Как изменился покупатель региональных торговых центров?
Он помолодел (в торговые центры пришли зуммеры и альфа), стал более рациональным, более избирательный, совершает больше целевых визитов и покупок. В век доступности информации и проникновения интернета покупатель знает всё и, можно сказать, «живет» на мартекплейсах, часто посещает интернет – магазины любимых брендов. Перед тем, как что-то купить, сравнивает несколько площадок. Ему неинтересны ТЦ, в которых мало эмоций и качественных концептов, мало еды и развлечений (в том числе, поэтому трафик не реновированных объектов стремительно падает). Чем менее развита индустрия торговых центров в том или иной регионе, тем больше в нём доля онлайн продаж.
Появятся ли новые стройки (ТЦ) в регионах в перспективе 2-3 лет?
В периметре микрорайонов, в границах плотных жилых застроек продолжат появляться коммерческие объекты малых форматов. Первые этажи жилищных комплексов отдаются под коммерцию. Это, конечно, не торговые центры, но объемы таких площадей большие. Темпов строительства, которые наблюдались в тучные допандемийные годы, ждать не стоит. Сейчас период «малой воды». Однако рынок не статичен. В перспективе ближайших лет будут перепродаваться существующие активы (у которых есть потенциал), будут меняться управляющие компании. Многое зависит от внешних факторов: уровня инфляции, курса доллара, стоимости денег, от макроэкономической ситуации в стране и геополитической картины. Регионы насыщены торговой недвижимостью, по показателю обеспеченности коммерческими площадями Россия не отстает от развитых рынков, а в некоторых городах – миллионниках этот показатель превышен.
Комментарий Игоря Коновалова, председателя правления группы «ИНПРОМ ЭСТЕЙТ» включен в экспертный анализ «Торговые центры в регионах», опубликованный на портале CRE. Ссылки на публикацию https://cre.ru/news/99537, https://cre.ru/news/99548
